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SEPARAZIONE E DIVORZIO: SÌ AI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI SENZA NOTAIO

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con l’importante sentenza n. 21761/2021 ha affermato che non è necessario rivolgersi al Notaio per i trasferimenti immobiliari in sede di crisi familiare.

Nello specifico, ha chiarito che sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento.

Ai fini della validità di tali trasferimenti, pertanto, è sufficiente che l’accordo di divorzio o di separazione sia inserito nel verbale redatto dal cancelliere, in quanto costituisce un atto pubblico, che fa fede fino a querela di falso e, pertanto, è titolo valido per la trascrizione dell’avvenuto trasferimento.

Ma non solo. Gli accordi in parola, che prevedono trasferimenti immobiliari, possono essere anche inclusi nel verbale di negoziazione assistita, redatto dagli avvocati dei coniugi, senza necessità del passaggio in Tribunale.

Con riferimento ai trasferimenti di beni mobili o immobili in favore dei figli all’interno della crisi familiare è bene precisare che, affinché, siano ammissibili devono assolvere all’obbligo di mantenimento degli stessi, senza che il detto trasferimento possa comportare oneri per gli stessi.

Resta salva la diversa opzione delle parti di effettuare i detti trasferimenti mediante rogito notarile, pattuendo negli atti processuali clausole di tipo obbligatorio con impegno alla successiva stipula definitiva innanzi a Notaio.

Quali sono i vantaggi fiscali dei trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio?

I trasferimenti immobiliari effettuati tra coniugi oppure dai coniugi nei confronti dei figli, sono esenti dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e dalla tassa d’archivio.

Quali sono gli incombenti per i coniugi e quale documentazione presentare in sede di separazione e divorzio?

Il ricorso dovrà contenere tutta una serie di elementi tecnico-giuridici che, peraltro, saranno oggetto di una perizia di parte giurata ed asseverata da allegarsi al ricorso stesso.

Senza pretesa di esaustività in ragione dell’ampiezza e complessità della materia si indicano soltanto alcuni dei requisiti e delle dichiarazioni che il ricorso dovrà contenere pena inammissibilità dello stesso ai fini dei menzionati trasferimenti immobiliari.

Le parti dovranno indicare la precisa identificazione catastale attuale degli immobili, con specificazione degli estremi identificativi catastali così come riportati nel relativo Catasto ovverosia “Comune, sezione, foglio, mappale, subalterno, indirizzo, piano, classe, categoria, vani e/o superficie e/o cubatura, rendita catastale”, con allegata visura catastale aggiornata.

  • Per gli immobili in corso di accatastamento e per quelli privi di identificazione catastale, va specificato il numero e l’anno del protocollo della denuncia di accatastamento, della scheda o della variazione, con la relativa documentazione allegata.
  • Per gli immobili in corso di costruzione i dati di identificazione del terreno su cui insistono (indicazione dei dati dell’atto di provenienza dell’immobile, con l’indicazione del notaio rogante, della data dell’atto e degli estremi di registrazione e di trascrizione, con relativa documentazione).
  • Per i casi di alloggi ricadenti nel regime di edilizia agevolata e/o convenzionata, l’attestazione della sussistenza delle eventuali autorizzazioni previste dalla convenzione o dalla delibera di ammissione al contributo pubblico e, se prevista, la certificazione rilasciata dal comune in ordine alla sussistenza dei requisiti soggettivi in capo al cessionario e in ordine al prezzo massimo di cessione, con relativa documentazione allegata.
  • Per gli immobili soggetti a vincolo di cui al decr. Lsv 42/04 (beni culturali) i coniugi richiameranno la disciplina prevista dagli artt. 59 segg., subordinando il trasferimento o la costituzione di diritto reale alla condizione sospensiva di legge, impegnandosi alla prescritta denuncia di trasferimento e disciplinando con apposita clausola gli effetti per le parti dell’eventuale esercizio o del mancato esercizio della prelazione.

Dovranno altresì essere indicati ed allegati i titoli abilitativi dell’immobile, nonché, per le costruzioni edificate prima del 01.09.1967, l’indicazione della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà attestante tale circostanza e per le costruzioni la cui edificazione è iniziata successivamente al 01.09.1967 la menzione degli estremi dei titoli abilitativi, con relativa documentazione e per le costruzioni oggetto di sanatoria edilizia la menzione della concessione in sanatoria e, ancora, gli estremi dell’APE, del CDU (ecc.).

Inoltre, le parti hanno l’onere di rilasciare tutta una serie di dichiarazioni in ordine all’assunzione dell’obbligo a trasferire ed agli adempimenti da assolvere successivamente al deposito del provvedimento che conclude il giudizio (come la trascrizione e/o le richieste di ulteriori formalità di pubblicità immobiliare nonché la conseguente voltura del titolo presso i competenti pubblici uffici ecc.).

Ad oggi, al fine di rendere operative le prescrizioni indicate dalla Suprema Corte, numerosi sono i Tribunali (tra cui il Tribunale di Lecce) che, d’intesa con i Consigli dell’Ordine degli Avvocati, hanno già provveduto a siglare Protocolli d’intesa su detti trasferimenti immobiliari nei procedimenti civili di primo grado in materia di famiglia, disciplinando i profili tecnici-operativi della procedura, così da costituirne linea-guida.

L’elevato tecnicismo della materia rende necessario che le parti siano assistite da un Avvocato specializzato nella materia ai fini della proposizione del ricorso e dell’assistenza all’udienza che sarà trattata necessariamente in presenza nonché per gli adempimenti successivi alla stessa.

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