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LOCAZIONE A USO DIVERSO. CLAUSOLA DI ADEGUAMENTO AUTOMATICO DEL CANONE DI LOCAZIONE.

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LOCAZIONE A USO DIVERSO. CLAUSOLA DI ADEGUAMENTO AUTOMATICO DEL CANONE DI LOCAZIONE.

E’ possibile chiedere gli arretrati dovuti per effetto dell’adeguamento del canone con decorrenza anteriore alla richiesta?

La questione

Sei un conduttore di un immobile dato in locazione con contratto a uso diverso (commerciale o 6+6 se preferisci) e hai ricevuto una raccomandata con la quale il locatore ti chiede per la prima volta, a distanza di anni dall’inizio del rapporto, l’adeguamento del canone istat determinando anche gli arretrati dovuti per gli anni trascorsi durante i quali hai regolarmente versato il canone di locazione nella misura pattuita senza l’aggiornamento.

Devi versare al locatore gli arretrati richiesti?

Sei il locatore dell’immobile dato in godimento con contratto di locazione a uso diverso e ti sei sistematicamente dimenticato di chiedere l’adeguamento del canone istat.

Puoi procedere all’adeguamento istat del canone chiedendo gli arretrati anche se non hai mai richiesto l’aggiornamento del canone previsto in contratto in modo automatico?

In questo articolo la mia risposta alla domanda.

La disciplina applicabile alla fattispecie in esame.

Hai un rapporto regolato da un contratto di locazione commerciale sottoscritto cinque anni fa che prevede l’adeguamento automatico istat mai richiesto.

Ti poni le seguenti domande:

  • Posso chiedere gli arretrati?
  • Posso calcolare l’adeguamento Istat partendo dalla stessa decorrenza del contratto?
  • L’adeguamento deve sempre coprire anni interi?

Il contratto di locazione ad uso diverso rientra tra quelli aventi una disciplina legale.

Anche la questione alla quale con la presente nota si intende dare risposta è regolata dalla legge.

Nello specifico,l’art. 32 L. 392/1978 dispone che <<Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira>> (ora, ovviamente, euro).

Il tuo contratto di locazione prevede espressamente << l’adeguamento automatico del canone ogni anno nella misura del 75% della variazione ISTAT dell’anno precedente. La comunicazione di adeguamento verrà inviata a mezzo raccomandata a cura del locatore >>.

Dal tenore della clausola sembrerebbe, dunque, non necessario l’invio della comunicazione di adeguamento giacché lo stesso è previsto, appunto, in modo automatico.

Quindi, ti chiedi, considerando la previsione contrattuale, se puoi chiedere il pagamento dell’importo dovuto per l’aggiornamento del canone non richiesto e non percepito nonostante la legge preveda la richiesta del locatore.

Se si dovesse ritenere la clausola idonea a consentire l’aggiornamento del canone in modo automatico e dunque a prescindere dalla richiesta la risposta non potrebbe che essere positiva.

Nel caso di specie, però, l’interpretazione della clausola nel senso di ritenere superfluo l’invio della comunicazione per l’adeguamento del canone di locazione, si pone in contrasto con l’orientamento della Corte di Cassazione secondo la quale costituisce ius receptum (diritto consolidato) l’affermazione secondo cui l’aggiornamento Istat nei contratti di locazione ad uso diverso non opera in maniera automatica ma presuppone una necessaria specifica richiesta del locatore.

Il problema è stato affrontato e risolto più volte dalla Giurisprudenza, una per tutte Cass. Civi. Sez. III, Sentenza 7.10.2021, n. 27287 secondo la quale “in base all’art. 32 L. 392/1978 il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni Istat che intervengano nel corso del rapporto, ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto (Cass. n. 24753 del 07/10/2008, Cass. n. 2417 del 07/02/2005, Cass. n. 14763 del 02/10/2003, Cass. 17942 del 24/07/2013).

L’aggiornamento scatta dunque, se e in quanto richiesto e, conseguentemente, nella misura richiesta.

 

Conclusioni.

Il consiglio che mi sento di dare al conduttore è di rifiutarsi di pagare il canone di locazione aggiornato per il periodo precedente la richiesta del locatore.

Al locatore consiglio, conseguentemente, di ricordarsi, avendone interesse, di richiedere annualmente l’aggiornamento del canone, dato che, nonostante la previsione dell’aggiornamento automatico, è sempre necessario richiedere l’aggiornamento per poterlo esigere.

Altro tema è la determinazione dell’ammontare del canone per effetto dell’aggiornamento.

L’aggiornamento del canone, dovuto, giova ribadire, solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta del locatore, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base di calcolo il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacchè tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi o arretrati che dir si voglia.

Per quanto riguarda, invece, il periodo al quale l’aggiornamento deve riferirsi, va detto che viene generalmente calcolato per tutto l’anno (e non mensilmente) con il dato disponibile al momento della richiesta.

 

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