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I DIRITTI EDIFICATORI HANNO NATURA OBBLIGATORIA O REALE?

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Il nostro Avv. Pierandrea Fulgenzi si interroga sulla natura dei diritti edificatori nella rassegna “Un anno di sentenze 2021-2022” di Diritto Civile edito da Giappichelli Editore ed a cura di Giovanni Pagano e Fabrizia Rumma.

La sentenza delle Sezioni Unite Cass. Civ., SS.UU., 9 giugno 2021, n. 16080 analizza un caso di controversia tributaria riguardante l’applicazione dell’imposta di registro sulle transazioni immobiliari, ma si concentra principalmente sulla natura giuridica della cessione di cubatura nell’ambito dei diritti edificatori. L’ordinanza della Suprema Corte chiede chiarimenti sulla qualificazione giuridica della cessione di cubatura e sugli effetti e la natura del diniego di autorizzazione da parte dell’amministrazione comunale in relazione all’imposizione fiscale basata sulla qualificazione della cessione come negozio immediatamente traslativo del diritto edificatorio.

La cessione di cubatura si riferisce a un accordo tra proprietari di terreni confinanti con la stessa destinazione urbanistica, in cui il proprietario di un’area edificabile rinuncia a sfruttare la cubatura consentita per consentire a un altro proprietario di utilizzare una maggiore volumetria sul proprio terreno. Questo trasferimento della cubatura viene considerato un atto distinto all’interno del più ampio concetto di diritti edificatori, ma le definizioni e le teorie a riguardo sono state oggetto di dibattito. Una corrente ritiene che la cessione di cubatura sia un contratto ad effetti reali, in cui la cubatura rappresenta una facoltà inerente al diritto di proprietà che viene trasferita al cessionario. Un’altra corrente considera la cessione di cubatura come un contratto ad effetti obbligatori, in quanto si realizza solo con l’intervento del titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione comunale.

Le Sezioni Unite, dopo un’analisi dettagliata delle diverse teorie, stabiliscono il seguente principio di diritto: la cessione di cubatura, in cui il proprietario di un terreno cede la facoltà di costruire nei limiti della cubatura consentita dal piano regolatore a un altro proprietario con un terreno omogeneo, è un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale. Tale atto non richiede forma scritta ad substantiam ed è trascrivibile. Inoltre, è soggetto a un’imposta proporzionale di registro come atto avente ad oggetto una prestazione a contenuto patrimoniale, nonché, in caso di trascrizione e voltura, a un’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.

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