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BONUS FACCIATE: GUIDA PRATICA

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Il c.d. “Bonus Facciate” è un’agevolazione fiscale istituita e disciplinata dall’art. 1, commi da 219 a 224, della L. n. 160 del 27 dicembre 2019 (c.d. Legge di Bilancio 2020) finalizzata a rendere esteticamente più gradevoli gli edifici cittadini, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali del corpo edilizio ed in conformità allo strumento urbanistico generale ed ai relativi piani attuativi.

La richiamata normativa individua le tipologie di interventi che possono beneficiare dell’agevolazione, le modalità di impiego della detrazione nonché i relativi criteri applicativi.

In linea di prima approssimazione, al netto di quanto si approfondirà nel prosieguo, l’agevolazione in commento consente una detrazione dell’imposta lorda (Irpef o Ires) pari al 90 per cento delle spese sostenute, nel corso dell’anno 2020, per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici anche strumentali – inclusa la semplice pulitura e tinteggiatura – e per gli interventi su balconi, ornamenti e fregi.

Di seguito un approfondimento, in chiave strettamente pratica ed operativa, sui presupposti applicativi, sugli adempimenti e sulle modalità di utilizzo relativi all’agevolazione nota come “Bonus Facciate”.


Presupposto soggettivo

L’agevolazione in commento riguarda tutti i contribuenti, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento.

Sono, pertanto, ammessi all’agevolazione le persone fisiche, compresi gli esercenti di arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti ed i contribuenti che conseguono redditi d’impresa (persone fisiche, società di persone e società di capitali).

L’agevolazione, incidendo sull’imposta lorda, non può essere utilizzata dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva (ad esempio i titolari in via esclusiva di redditi derivanti dall’esercizio di attività d’impresa o di arti o professioni che aderiscono al regime c.d. forfettario).

Per usufruire dell’agevolazione i soggetti ammessi devono possedere o detenere, in base ad un titolo idoneo, l’immobile oggetto dell’intervento al momento dell’avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se tale momento è antecedente all’avvio dei lavori.

La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Sono possessori dell’immobile i contribuenti titolari del diritto di proprietà, di nuda proprietà, di usufrutto, di uso, di abitazione o superficie sull’immobile oggetto degli interventi.

Sono detentori dell’immobile i contribuenti titolari di un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, relativo all’immobile oggetto degli interventi. In tali casi è necessaria l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

E’, altresì, necessario che i detentori degli immobili siano tali in forza di un titolo registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese se tale momento è antecedente all’inizio dei lavori.

Sono, inoltre, ammessi a fruire dell’agevolazione, purché sostengano le spese relative agli interventi agevolati, anche i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado)  e i conviventi di fatto ai sensi della L. n. 76/2016.

In tali ultimi casi l’agevolazione spetta a condizione che la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente all’inizio dei lavori e a condizione che le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile nel quale può esplicarsi la convivenza, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, che sia a disposizione (ovvero non locato né concesso in comodato).

Per fruire del “Bonus Facciate” non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, di essere familiari conviventi.

Nel caso in cui venga concluso un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente ha diritto all’agevolazione se è stato immesso nel possesso dell’immobile al momento della conclusione del contratto preliminare e se il medesimo risulta regolarmente registrato.

Può richiedere l’agevolazione anche chi esegue i lavori sull’immobile in proprio, limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto dei materiali impiegati.


Presupposto oggettivo

Il “Bonus Facciate” è ammesso per le spese relative ad interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, parti di essi, o su unità immobiliari esistenti appartenenti a qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali.

In particolare, la detrazione spetta per gli interventi:

– di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache verticali della facciata;

– su balconi, ornamenti e fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;

–  sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Si tratta, in particolare, dei lavori di consolidamento, ripristino, miglioramento e rinnovo dei predetti elementi nonché i lavori tesi al miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza di impianto di riscaldamento nonché gli interventi di semplice pulitura e tinteggiatura della superficie.

L’agevolazione riguarda, dunque, tutti i lavori eseguiti sull’involucro esterno visibile dell’edificio cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio che sugli altri lati dello stabile e, dunque, i lavori riguardanti l’intero perimetro esterno ed, in particolare, gli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale”.

Devono, pertanto, ritenersi escluse dall’agevolazione in commento le spese sostenute per interventi sulle strutture opache orizzontali od inclinate dell’involucro edilizio quali, ad esempio, lastrici solari e tetti, vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.

La detrazione non spetta, inoltre, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edifico, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. Devono, pertanto, ritenersi escluse le spese sostenute per gli interventi sulle superfici confinanti con chiostrine, covedi, cortili e spazi interni, ad eccezione di quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Per quanto riguarda gli interventi su balconi o su ornamenti o fregi, l’agevolazione spetta per interventi di consolidamento, ripristino – inclusa la mera pulitura e tinteggiatura della superficie – o rinnovo degli elementi costituivi dei balconi, degli ornamenti o dei fregi.

Sono, inoltre, ammessi al “Bonus Facciate” i lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni ed alla sistemazione di tutte le componenti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

L’agevolazione, inoltre, spetta anche per le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi ed il rilascio dell’attestato di prestazione energetica) e per le spese relative agli altri costi eventualmente sostenuti e strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (ad esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, all’imposta di bollo ed ai diritti pagati per la richiesta di titoli abilitativi edilizi, alla tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’installazione delle impalcature).

L’agevolazione in commento non spetta, poi, per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato, anche nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” (art. 3, comma 1, lett. d) D.P.R. n. 380/2001).

In ogni caso, il riconoscimento del diritto all’agevolazione è subordinato alla circostanza che gli edifici interessati dai lavori siano ubicati nelle zone classificate come “A” e “B” ai sensi del decreto del Ministro dei Lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968, o in zone a queste assimilabili in base in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Tale assimilazione dovrà risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.

In particolare, la zona “A” comprende le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.  

La zona “B” comprende, invece, parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone “A”. In particolare, si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Sono, pertanto, esclusi dal “Bonus Facciate” tutti gli interventi realizzati su edifici che si trovano nelle zone territoriali classificate come “C”, “D”, “E” ed “F”.


Adempimenti richiesti al beneficiario

Per usufruire dell’agevolazione fiscale in commento, i contribuenti sono tenuti a rispettare le disposizioni del regolamento riportato dal Decreto del Ministro delle Finanze n. 41/1998.

In particolare i beneficiari devono provvedere a:

– indicare, nella dichiarazione dei redditi, i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo nonché gli altri dati richiesti ai fini del controllo della dichiarazione. Questo adempimento non è richiesto per gli interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;

– comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all’azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, quando obbligatoria, secondo le disposizioni in vigore sulla sicurezza dei cantieri;

–  conservare ed esibire, a richiesta degli Uffici:

   – le fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi;

   –  la ricevuta del bonifico attraverso cui è stato effettuato il pagamento (nel caso in cui sia obbligatorio il pagamento a mezzo bonifico);

   – i titoli abilitativi amministrativi richiesti dalla legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare o, nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili;

   –  la copia della domanda di accatastamento, per gli immobili non ancora censiti;

   –  la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori, nel caso in cui gli stessi siano effettuati dal detentore dell’immobile, diverso dai familiari conviventi.

Solo per gli interventi di efficienza energetica – ovvero quelli influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edifico – in aggiunta agli adempimenti di cui sopra i contribuenti sono tenuti ad acquisire e conservare:

–  l’asseverazione con cui un tecnico abilitato certifica la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi; 

–  l’attestato di prestazione energetica per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali, che deve essere redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori.

–   la scheda descrittiva relativa agli interventi realizzati (comprendente i dati identificativi dell’edifico e di chi ha sostenuto le spese, la tipologia di intervento effettuato, il risparmio energetico annuo che ne è conseguito, il costo dell’intervento e l’importo utilizzato per il calcolo dell’agevolazione) da trasmettere all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Per quanto riguarda le modalità di pagamento, le persone fisiche non titolari di reddito d’impresa, per poter beneficiare dell’agevolazione in commento, devono effettuare il pagamento mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione ed il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori).

Su tali bonifici le Banche, Poste Italiane S.p.a. e gli Istituti di pagamento autorizzati applicano una ritenuta d’acconto dell’8 per cento.

I contribuenti titolari di reddito d’impresa, invece, non hanno l’obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico in quanto il momento dell’effettivo pagamento della spesa non assume alcuna rilevanza per la determinazione del reddito d’impresa.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, gli adempimenti necessari per poter usufruire del “Bonus Facciate” possono essere effettuati da uno dei condomini, a tal fine delegato, o dall’amministratore del condominio.


Oggetto dell’agevolazione e modalità di utilizzo

L’agevolazione è riconosciuta nella misura del 90 per cento delle spese documentate sostenute nell’anno 2020 o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, nel periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020.

Pertanto, le persone fisiche, compresi gli esercenti di arti e professioni, e gli enti non commerciali, per un intervento iniziato nel corso dell’anno 2019 con pagamenti effettuati sia nell’anno 2019 che nell’anno 2020, possono beneficiare del “Bonus Facciate” solo con riferimento alle spese sostenute nell’anno 2020.

Le imprese individuali, le società e gli enti commerciali, invece, devono far riferimento alle spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi a cui le spese si riferiscono e a prescindere dalla data dei relativi pagamenti.

Per le spese relative ad interventi sulle parti comuni degli edifici, infine, rileva, ai fini dell’imputazione al periodo d’imposta, la data del bonifico effettuato dal condominio, indipendentemente dalla data di versamento della rata condominiale da parte del singolo condomino.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, da far valere nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2020 e nei nove periodi d’imposta successivi e spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda.

L’importo che non trova capienza nell’imposta lorda di ciascun periodo d’imposta non può essere utilizzato in diminuzione dell’imposta nei periodi successivi o rimborsato.

Quanto alle modalità di utilizzazione dell’agevolazione alternative alla detrazione, l’art. 121, comma 2, lett. d) del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 (c.d. Decreto Rilancio”) prevede che il contribuente che ha sostenuto spese per gli interventi che rientrano nei lavori rimborsabili dal “Bonus Facciate” possa avvalersi:

– dello sconto in fattura: in tal caso il fornitore anticipa l’importo dei lavori ma poi recupera il 90 per cento sotto forma di credito di imposta da utilizzare direttamente o cedere ad altri operatori comprese Banche ed intermediari finanziari;

– della cessione del credito: in tal caso l’importo dei lavori, nella misura del 90 per cento, viene tramutato in credito d’imposta da utilizzare direttamente o cedere ad altri operatori, comprese la ditta che esegue i lavori, le Banche e gli intermediari finanziari.

In ordine a tali ultime modalità di utilizzo del “Bonus Facciate”, tuttavia, appare opportuno, oltreché prudente, attendere le istruzioni operative dell’Agenzia delle Entrate, ad oggi ancora non licenziate.

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